Rekonštrukcia rodinného domu

HĽADÁME RODINNÝ DOM

Inzeráty, realitné kancelárie, plagáty na stavbách, hľadáte kde sa dá. Láka Vás predstava malého vidieckeho domčeka niekde v blízkosti mesta a aj napriek tomu s kúskom prírody. Predpokladáte, že prerobiť hotový dom je menej náročné (finančne aj prihliadnuc na prácu) ako postaviť nový.

No nie vždy je to tak. Ak sa chystáte kupovať starší rodinný dom a následne ho rekonštruovať, pokúsim sa Vám popísať a tým aj poradiť, čo všetko Vás čaká, kde sa dá ušetriť a naopak kde sa šetriť neoplatí. Výber samotného domu a jeho pozemku by mal spĺňať Vaše nároky a požiadavky na bývanie.

Ak ste si už vybrali rodinný dom, ktorý sa Vám páči, jeho pozemok, umiestnenie, alebo si práve tento môžete dovoliť tak je dobré prizvať si na stavbu niekoho znalého veci. Či už je to Váš známy a venuje sa realizácii stavieb, projektant alebo (najlepšie) statik. Možno sa Vám bude zdať cena za konzultáciu s odborníkom vysoká ale v konečnom dôsledku je na nezaplatenie nakoľko statik často krát aj vizuálnou obhliadkou dokáže povedať, ako závažné sú trhliny na dome, v akom stave je napríklad strešná konštrukcia, nosný systém stavby, či je možná prípadná nadstavba a pod.. Odborník Vám hneď v úvode povie, čo sa s danou stavbou dá urobiť, či náklady na prestavbu neprevýšia náklady na novostavbu a pod.

K obhliadke stavby patrí aj obhliadka pozemku.

Je dobré chodiť na obhliadky v letných mesiacoch resp. v mesiacoch keď nie je všetko pod snehovou prikrývkou. Sneh dokáže mnohé ukryť a aby ste neboli sklamaní ak sa Vám na dvore objaví smetisko, veľké nerovnosti alebo namiesto trávnika betónová plocha. Samozrejmosťou je, že si nebudete kupovať dom s obrovskou záhradou ak k tomu nemáte vzťah a neviete si predstaviť ako si v nedeľu kosíte trávnik alebo trháte burinu.

Pri výbere je dosť podstatné opýtať sa na prípojky inžinierskych sietí. Elektrina je samozrejmosťou takmer všade. Stáva sa, že objekt je napojený len na studňu čo nemusí pokrývať potreby vody pre obyvateľov domu (poprípade nemusí byť hygienicky nezávadná), v niektorých obciach na Slovensku ešte nie je dokončená kanalizácia a v niektorých ani plynofikácia.

Treba si preto zvážiť, spôsob vykurovania (ak nie je možné vykurovať plynom), spôsob odkanalizovania objektu. Prípojky k domu nie sú lacná záležitosť, a ak sú verejné siete, ku ktorým by sme sa chceli napojiť príliš ďaleko tak to môže značne navýšiť plánovaný rozpočet. Prípojka vody a plynu stojí približne 50€/bm, prípojka kanalizácie cca 100€/bm (ceny sú orientačné, presnú cenovú ponuku Vám na požiadanie vydá ktorákoľvek realizačná firma, dodávateľ v danom regióne). Samozrejme sa dá ušetriť napríklad tak, že si výkopy pre prípojky vykopete sami a samotné potrubia Vám prídu uložiť odborne kvalifikovaní pracovníci.

Potom je už na Vás prehodnotiť prístupové resp. príjazdové možnosti ku pozemku (nie len pre užívateľov ale aj stavbárov J ), vzdialenosti obchodov, lekárov, školských a predškolských zariadení a pod. Kupujete si predsa svoj budúci domov a potrebujete mať všetko pohodlne po ruke.

PROJEKTOVÁ DOKUMENTÁCIA

Hotovo, dom máme vybraný a teraz by sme mali pristúpiť ku možným alternatívam jeho ďalšej rekonštrukcie či prestavby. Žiadne väčšie zásahy do stavby sa nezaobídu bez projektovej dokumentácie (PD) na stavebné povolenie. V zásade to platí tak, že ak sa vykonáva akýkoľvek zásah do nosnej konštrukcie (či už zvislej, vodorovnej, strešnej alebo základovej) je potrebné stavebné povolenie. Ak svojim zásahom zmeníte vzhľad budovy, jeho výšku alebo vonkajšie rozmery je potrebné aj územné rozhodnutie. Tieto dve sa dajú zlúčiť a na stavebnom úrade treba žiadať tlačivo pre územné rozhodnutie spojené so stavebným povolením.

Ak sa vykonávajú drobné úpravy stavby, výmena okien, výmena strešnej krytiny a pod. je postačujúce iba ohlásenie drobnej stavby na miestnom úrade. V prípade, že si dom chcete len vymaľovať, alebo si vymeniť podlahu resp. dlažbu v miestnosti tak nepotrebujete nikomu nič oznamovať.  Stavebný úrad Vám poskytne informáciu aké konkrétne doklady je potrebné pri tej, ktorej stavebnej úprave doložiť. Oboznámia Vás s poplatkami a približnými termíny ukončenia celého stavebného konania.

Projektant, ktorý Vám vyhotovuje projekt Vám vybaví aj stavebné povolenie, ktoré okrem samotného stavebného úradu obsahuje aj podania žiadosti na príslušné úrady (katastrálny úrad, úrad životného prostredia, v prípade potreby úrad hlavného architekta prísl. mesta a pod.) a správcov sietí (vodárne, plynárne, telefónny operátor a pod.). Samozrejme, že aj táto služba (tzv. inžiniering) je platená.

Ak už aj máte konkrétnu predstavu o dispozícii svojho domu skúste osloviť projektanta, aby Vám vyhotovil inú alternatívu. Často krát ak ste zahľadení do svojej predstavy nezbadáte nedostatky. Spoločnou komunikáciou a skúsenosťami napokon vytvoríte ideálne riešenie (alebo sa k nemu čo najviac priblížite).

Čo všetko  by mal obsahovať Váš projekt?

Samozrejme, že každý projekt je ušitý na mieru na konkrétny rodinný dom, ale aspoň priblížim, čo by mal obsahovať.

• ASR (Architektonicko – stavebné riešenie, ktorého súčasťou je sprievodná správa, súhrnná technická správa, situácia stavby, výkresy búracích prác a nového stavu, technická správa.)
• PO (protipožiarne zabezpečenie stavby, ktoré je potrebné vždy pri rozsiahlej rekonštrukcii alebo ak sa mení spôsob využívania stavby alebo jej časti.)
• STATIKA (Táto časť je potrebná vždy.)
• ZTI (Zdravotnotechnické inštalácie – voda, kanalizácia, ak sa mení spôsob napojenia na verejné siete alebo počet napojených zariadení a pod.)
• ÚK (Pri zmene spôsobu vykurovania.)
• PLYN (Ak sa objekt napája na verejný plynovod, ak sa mení spôsob vykurovania na plynné apod.)
• ELI (Elektroinštalácie a bleskozvod, tieto sa dokladujú pri zmene odberu, pri zvýšení spotrebičov a pod.)
• VZT (Vzduchotechnika, klimatizácia sa rieši len pri projektoch, kde je navrhnutá.)
• VIZUALIZÁCIA (Táto nie je štandardnou súčasťou projektovej dokumentácie, robí sa na základe požiadavky investora pre lepšiu predstavivosť , pri výbere materiálov a farieb.)
• ROZPOČET STAVBY (tento nie je povinnosťou pokiaľ nežiadate o úhradu resp. o nejaké príspevky či fondy, často je ale nápomocný pri realizácii stavby nakoľko Vám priblíži predpokladané výdavky.)

Projekt pre stavebné povolenie

nie je postačujúcim podkladom pre realizáciu stavby. Tu si treba nechať vypracovať realizačný projekt alebo hneď v úvode tvorby PD požiadať projektanta o tzv. jednostupňový projekt, ktorý nebude celkom ako realizačný (nebude obsahovať detaily, konkrétne materiály a pod.) ale bude postačujúcim podkladom pre stavbárov (a bude o niečo lacnejší). Obsahuje skladby konštrukcií, výkazy okien, dverí, drevených prvkov krovu, podrobnejšie kótovanie stavby, väčšie mierky a pod.) Pri realizačnom projekte končí spolupráca medzi Vami a projektantom väčšinou až po dokončení stavby.

BÚRACIE PRÁCE

Ak ste úspešne zvládli celé to behanie po úradoch a v rukách už máte opečiatkovaný papier “stavba povolená” môžete sa pustiť do realizácie. Ako prvé Vás bude čakať niekoľkodňové vypratávanie ”prepotrebných” vecí po pôvodných majiteľoch. A už tu nájdete kopec vecí, ktoré sa Vám môžu neskôr zísť (nádoby, náradie, stoličky, obrus na zakrytie, handry a pod.), tak si ich odložte-ušetria Vám pár drobných.

Predtým, než začnete búrať, zvážte postup búracích prác. To, že začnete zhora dole je samozrejmosťou ale ak sa chystáte búrať napr. WC tak prispôsobte postup búrania tak, aby ste vedeli WC používať aj počas pobytu na stavbe-neoceniteľná vec. Ak bol dom vykurovaný napr. plynovými gamatkami, tak tie si nechajte tiež pre prípad realizácie v zimnom období.

Osekávanie vnútorných omietok, odstránenie dverí, zárubní, sanity a pod. sa dá robiť predtým, než zhodíte strechu a taktiež vybúranie niektorých priečok. Vy máte aspoň strechu nad hlavou a do stavby Vám nenaprší. Pri demontáži strechy pozor na materiál. Ak dávate dolu plech tak je to radosť-ide to ľahko a dá sa to odniesť do šrotu. Ak škridlu tak máte na dvore zrazu kopec sutiny, ktorú treba odviezť na skládku.

Ak ale máte na streche azbest, tak máte o starosť viac.

Tu je potrebné zabezpečiť školenú firmu pre manipuláciu, likvidáciu a odvoz azbestu. Jedná sa o nebezpečný materiál, ktorý musí byť špeciálne odstránený a uskladnený na skládke s nebezpečným odpadom. Môže to byť nemalá investícia hneď v úvode. Pri demontáži strechy sa odstraňujú ako prvé klampiarske výrobky (dažďové žľaby, zvody, oplechovanie a pod.) a potom nasleduje strešná krytina a konštrukcia krovu.

Pri demontáži krovu upozorňujem na zvýšenú spotrebu reťazí v motorovej píle vďaka klincom a skobám. Drevo z krovu hádam ani nemusím písať, že je výborným palivovým drevom (aj počas pobytu na stavbe). V minulosti sa často podkrovia zatepľovali tak, že sa tam navozila hlina, slama, seno a podobné izolanty.

Pokiaľ máte dvor so záhradkou tak ich uskladnenie nie je problémom. Ale ak nemáte, tak Vás opäť čaká len odvoz na skládku. Väčšina rodinných domov ale nejaký ten pozemok má tak smelo do úpravy terénu. Pri rozoberaní komínov (ak ich určite nebudeme využívať v budúcnosti) postupujme takisto zhora dole. Pri vybúravaní častí muriva resp. celých priečok je možné znova použiť materiál v prípade, že búraná konštrukcia je z tehál. Ak bol dom ale predtým navlhnutý tak zvážte, či nebude jednoduchšie použiť nové materiály. Na vlhké aj zdanlivo vysušené tehly by mohla napr. zle chytať omietka. Tá mohla by sa neskôr olupovať, ak boli tehly znečistené tak by mohli nečistoty preraziť až na nový povrch a pod. S válkovým a kamenným murivom opäť na kultiváciu záhradky.

Pri búracích prácach sa tiež podľa novej dispozície robia výkopy resp. sa zasekáva do podlahy nová poloha kanalizácie a odpadu.

Ak v dome nie je podlaha, tak treba vyhĺbiť dno tak, aby sa dala vyhotoviť riadna skladba podlahy vrátane polystyrénu. V prípade, že je dom vlhký a chystá sa nejaká injektáž alebo iný spôsob sanácie proti vlhkosti je dobré urobiť to teraz, kým je dom “rozobratý”. Konkrétne spôsoby sanácie sú ušité pre konkrétny projekt a tu nemá zmysel ich rozpisovať. Takisto každej stavbe sa prispôsobujú aj búracie práce.

Inak sa bude postupovať ak robíme zásah do základov, ak je dom podpivničený, ak má plochú strechu, murivo z válkov a pod.

Pri búracích prácach sa realizuje aj príprava pre nové prípojky inžinierskych sietí (ak v dome nie sú). Alebo sa uvažuje s prekládkou (zmeny dispozície a pod.) rozvodov v dome. Ich trasy by mali byť čo najkratšie a správne vyspádované.

Čo sa týka elektroinštalácie tak prevažne je potrebné ju vymeniť komplet v celom dome. Ak sa chystáte preložiť elektromerovú skriňu tak je potrebné prekonzultovať to na elektrárňach. Nakoľko podľa nových požiadaviek musí byť elektromerová skriňa osadená tak, aby bola voľne prístupná pri odčítaní tzn. v plote. Vymeniť ju za novú je možné ale len ak sa nezmení jej poloha. Projekt by mal obsahovať všetky zásahy do stavby a ich rekonštrukciu.